Redutor social e redução de 50%: como fica o IBS e a CBS na venda de imóveis

Na reforma tributária, a venda de imóveis por contribuintes do IBS e da CBS segue um regime específico. Ele combina três mecanismos para reduzir a carga: redução de alíquota, redutor de ajuste e redutor social. Entender cada um ajuda a precificar empreendimentos que serão vendidos de 2027 em diante.

Redução de 50% na alienação

A LC 214/2025 prevê redução de 50% das alíquotas de IBS e CBS nas operações de alienação de bens imóveis (art. 261). Na locação, a redução é de 70%.

Redutor de ajuste

É o abatimento que representa o custo do imóvel (terreno, obra, ITBI, outorgas). Para imóveis prontos ou em construção, o valor inicial é fixado em 31/12/2026 (art. 258). Tratamos disso no artigo sobre incorporadoras.

Redutor social

Na venda de imóvel residencial novo e de lote residencial, a lei permite um abatimento fixo da base de cálculo, pensado para a moradia:

• R$ 100 mil por imóvel residencial novo;
• R$ 30 mil por lote residencial.

Pelo art. 259 da LC 214/2025, o redutor social é de R$ 100 mil por imóvel residencial novo e de R$ 30 mil por lote residencial. Ele é abatido depois do redutor de ajuste, limitado ao valor que restar da base. Os valores são atualizados mensalmente pelo IPCA, e o redutor só pode ser usado uma vez por imóvel.

Quem pode usar

Os mecanismos valem para contribuintes do regime regular do IBS e da CBS nas operações com imóveis: incorporadoras, construtoras, loteadoras e, nos casos do art. 251, pessoas físicas que vendem mais de 3 imóveis no ano ou mais de 1 imóvel construído por elas nos últimos 5 anos. Empresas do Simples seguem a regra do regime, salvo opção pelo recolhimento por fora.

Exemplo concreto

Uma incorporadora vende um apartamento novo por R$ 600 mil em 2028. Para calcular o IBS e a CBS, ela parte do preço, abate o redutor de ajuste do imóvel (custo documentado), abate o redutor social de R$ 100 mil (atualizado) e aplica as alíquotas com redução de 50%. O resultado é uma carga bem menor do que a alíquota cheia sobre R$ 600 mil. O valor exato depende das alíquotas que forem fixadas e do custo comprovado.

Como a conta é montada, em ordem

1. Preço de venda, que é a base de partida.
2. Menos o redutor de ajuste, que representa o custo do imóvel (terreno, obra e itens previstos em lei).
3. Menos o redutor social, de R$ 100 mil para imóvel residencial novo ou R$ 30 mil para lote residencial.
4. Sobre o que sobrar, aplica-se a alíquota de IBS e CBS com redução de 50%.
5. Menos os créditos que o vendedor tiver sobre as compras ligadas ao imóvel.

Exemplo numérico simplificado

Uma incorporadora vende um apartamento novo por R$ 500 mil. O redutor de ajuste daquele imóvel é de R$ 300 mil. Sobra uma base de R$ 200 mil. O redutor social abate mais R$ 100 mil, e a base cai para R$ 100 mil. Sobre esse valor incide a alíquota reduzida em 50%. A alíquota de referência ainda será fixada, por isso o exemplo para na base. Os números são ilustrativos.

Erros comuns

• Aplicar o redutor social a imóvel comercial. Ele vale para residencial.
• Usar o redutor social duas vezes no mesmo imóvel.
• Calcular sem o redutor de ajuste, que costuma ser a parte maior do abatimento.

Quem vende imóvel e não é contribuinte

A pessoa física que vende o próprio imóvel de forma eventual, em regra, não paga IBS e CBS. Ela só passa a ser contribuinte se, no ano anterior, vender mais de três imóveis mantidos por menos de cinco anos, ou mais de um imóvel construído por ela nos cinco anos anteriores (art. 251). Fora desses casos, continua valendo só o imposto de renda sobre o ganho de capital.

Perguntas frequentes

Toda venda de imóvel paga IBS e CBS? Não. Só as vendas feitas por contribuintes do regime regular ou pessoas físicas enquadradas pelo art. 251.

O redutor social vale para imóvel comercial? Não. O redutor social da venda é para imóvel residencial novo e lote residencial.

Quem vende o próprio apartamento usado paga? Em regra, não, se a pessoa física não se enquadrar nos critérios do art. 251.