Patrimônio e holding · 4 min de leitura
ITBI na integralização de imóveis: o que muda com a decisão do STF no Tema 1.348
O STF confirmou a imunidade mesmo para empresas com atividade imobiliária. Veja o alcance, os limites e o que ainda falta
Por Fábio Pedrosa Vasconcelos · OAB-CE 16.743
Quem pensa em organizar o patrimônio da família em uma holding sempre esbarra na mesma dúvida: é preciso pagar ITBI ao transferir os imóveis para a empresa? Em outubro de 2026, o Supremo Tribunal Federal deu uma resposta importante para essa pergunta.
A regra da Constituição
O art. 156, § 2º, I, da Constituição diz que o ITBI não incide sobre a transmissão de imóveis incorporados ao patrimônio de uma pessoa jurídica para realizar o capital. A parte final do mesmo dispositivo traz uma exceção: a imunidade não vale "se a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil".
Por anos, muitos municípios usaram essa parte final para cobrar ITBI de holdings patrimoniais que alugam ou administram imóveis.
O que decidiu o STF
No RE 1.495.108, Tema 1.348 da repercussão geral, julgado em 19/10/2026, o STF fixou que a imunidade do ITBI na integralização de capital vale sem condição, inclusive para empresas cuja atividade preponderante é imobiliária. A ressalva é a hipótese de simulação ou fraude. A fonte é a notícia oficial do STF.
Em outras palavras: a exceção da atividade preponderante se aplica a outras operações (como fusão, incorporação e cisão), e não à integralização de capital com imóveis.
O que ainda falta: até a data deste artigo, o acórdão não havia sido publicado e não havia notícia de modulação de efeitos. A redação final da tese e eventuais embargos devem ser acompanhados no portal do STF.
O limite que continua valendo: Tema 796
Em 2020, no RE 796.376 (Tema 796), o STF decidiu que a imunidade não alcança o valor dos imóveis que exceder o capital social a ser integralizado. Se a família transfere imóveis avaliados em R$ 5 milhões, mas integraliza só R$ 1 milhão de capital e lança o resto como reserva, o município pode cobrar ITBI sobre os R$ 4 milhões excedentes.
O Tema 1.348 não muda isso. A imunidade cobre o valor que de fato vira capital.
A ressalva da simulação ou fraude
O município ainda pode afastar a imunidade se demonstrar que a integralização foi usada para encobrir uma venda, por exemplo, quando o imóvel entra na empresa e logo é vendido a terceiro, ou quando a holding não tem nenhum propósito além de fugir do imposto. A estrutura precisa ter finalidade real e documentada.
Exemplo concreto
Um casal tem seis imóveis alugados em Fortaleza, declarados no IR por R$ 2,4 milhões. Eles constituem uma holding e integralizam o capital com os imóveis pelo valor declarado. Pelo Tema 1.348, essa integralização tem imunidade de ITBI, mesmo sendo a locação a atividade principal da holding. Se, em vez disso, lançassem parte do valor como reserva de capital, a parte excedente poderia ser tributada (Tema 796). E se um dos imóveis fosse vendido a terceiro logo depois, o município poderia investigar simulação.
Passo a passo para integralizar imóveis
- Defina o valor de integralização. O imóvel pode entrar pelo valor da declaração de IR ou por valor de mercado. A escolha tem efeito no imposto de renda sobre ganho de capital.
- Ajuste o capital social ao valor dos imóveis. A imunidade alcança o valor que vai para o capital; o que passar disso pode ser tributado.
- Registre a alteração contratual na Junta Comercial e depois leve a certidão ao cartório de imóveis.
- Peça o reconhecimento da imunidade à prefeitura, conforme o procedimento do município.
- Se o pedido for negado, cite o Tema 1.348 e avalie recurso administrativo ou ação judicial.
Erros comuns
- Integralizar por valor muito acima do capital, criando excedente tributável.
- Usar a integralização como etapa de uma venda já combinada, o que pode ser tratado como simulação.
- Pagar o ITBI sem pedir a imunidade e só depois tentar recuperar.
Perguntas frequentes
Holding que aluga imóveis paga ITBI ao receber os imóveis da família? Pelo Tema 1.348 do STF, a integralização de capital com imóveis tem imunidade, mesmo com atividade imobiliária preponderante, salvo simulação ou fraude.
E se o valor dos imóveis for maior que o capital? O excedente pode ser tributado, conforme o Tema 796 do STF.
A decisão já vale? O julgamento ocorreu em 19/10/2026. Convém acompanhar a publicação do acórdão e eventual modulação de efeitos.
Quem já pagou ITBI pode pedir de volta? Depende de prazo, do caso e de eventual modulação. É uma análise individual.
Quer entender como isso se aplica à sua empresa? O escritório pode conversar com você e analisar o caso individualmente.
WhatsApp · Helena ↗Conteúdo de caráter informativo, elaborado nos termos do Provimento 205/2021 do Conselho Federal da OAB. Não constitui consultoria jurídica nem promessa de resultado.