Incorporadoras e o redutor de ajuste: o que fazer até 31/12/2026

O setor imobiliário tem um regime próprio na reforma tributária. Um dos pontos mais práticos é o redutor de ajuste, previsto na LC 214/2025. E ele tem uma data que importa muito: 31 de dezembro de 2026.

O que é o redutor de ajuste

Nas vendas de imóveis feitas por contribuintes do IBS e da CBS, a lei permite abater da base de cálculo um valor que representa o custo do imóvel. Esse abatimento é o redutor de ajuste. Quanto maior e mais bem documentado o redutor, menor a base tributada na venda.

Por que 31/12/2026

O art. 258 da LC 214/2025 (com a redação dada pela LC 227/2026) define o valor inicial do redutor:

• Imóveis já de propriedade do contribuinte em 31/12/2026: o valor de aquisição atualizado pelo IPCA ou, por opção, o valor de referência apurado pelas administrações tributárias (art. 256).
• Imóveis em construção em 31/12/2026: a soma do valor de aquisição do imóvel sobre o qual se constrói e dos bens e serviços contabilizados como custo de produção ou despesa direta adquiridos até 31/12/2026, comprovados por documentos fiscais idôneos, atualizados pelo IPCA.
• A data de constituição do redutor, nesses casos, é 31/12/2026.

Ou seja: o custo de obra que não estiver comprovado com documento fiscal idôneo até essa data pode simplesmente não entrar no redutor.

O que mais compõe o redutor

O § 6º do art. 258 inclui no redutor, na data do pagamento, o ITBI e o laudêmio da aquisição e as contrapartidas urbanísticas e ambientais pagas ao poder público, como outorga onerosa.

Riscos comuns

1. Obras com notas fiscais incompletas ou custos sem documento.
2. Custos lançados em centro de custo errado ou misturados entre empreendimentos e SPEs.
3. Terrenos com valor de aquisição baixo na escritura, o que pode levar à opção pelo valor de referência, quando disponível.
4. Valores incompatíveis com o mercado: o § 3º permite à fiscalização revisar valores que não mereçam fé.

Exemplo concreto

Uma incorporadora de Fortaleza tem três empreendimentos em obra. Em um deles, 30% do custo foi pago a empreiteiros pequenos, nem sempre com nota fiscal completa. Se essa documentação não for regularizada e organizada por empreendimento até 31/12/2026, esse custo pode ficar fora do redutor, e a base tributada nas vendas de 2027 em diante será maior. Organizar notas, contratos e centros de custo agora é o que preserva o redutor.

Passo a passo até 31/12/2026

1. Liste cada empreendimento e a situação em 31/12/2026: terreno sem obra, obra em andamento ou unidades prontas.
2. Reúna o custo do terreno: escritura, ITBI, laudêmio e contrapartidas urbanísticas pagas.
3. Concilie as notas fiscais de obra com a contabilidade. Cada custo de produção precisa de documento fiscal idôneo e de lançamento contábil.
4. Corrija pendências agora. Fornecedor que não emitiu nota, pagamento sem documento e custo lançado no empreendimento errado precisam ser resolvidos antes da virada do ano.
5. Compare com o valor de referência do art. 256, quando divulgado, para os imóveis já prontos, e escolha a opção mais vantajosa.
6. Guarde o dossiê por empreendimento, porque o redutor será usado em vendas de vários anos.

Erros comuns

• Tratar o redutor como assunto de 2027. A data que define o valor é 31/12/2026.
• Misturar custos de empreendimentos diferentes no mesmo centro de custo.
• Pagar obra a prestadores informais, sem nota, e perder esse custo no redutor.

Perguntas frequentes

O que é o redutor de ajuste? É o valor que a LC 214/2025 permite abater da base do IBS e da CBS nas operações com imóveis, representando o custo do bem.

Por que a data de 31/12/2026 é importante? Porque o art. 258 fixa nessa data o valor inicial do redutor para imóveis prontos e em construção, com custos comprovados até lá.

Custo de obra sem nota fiscal entra? A lei exige documentos fiscais idôneos para os custos de produção. Sem eles, o custo tende a ficar fora.

Pessoa física com vários imóveis precisa se preocupar? Se for contribuinte do IBS e da CBS nas operações imobiliárias, sim. A lei traz critérios específicos para isso.