Aluguel de imóveis na reforma tributária: quando a pessoa física passa a pagar IBS e CBS

Quem vive de aluguel quer saber uma coisa: vou pagar o imposto novo? A resposta depende do tamanho da carteira de imóveis. A LC 214/2025 criou critérios objetivos para decidir quando a pessoa física passa a ser contribuinte do IBS e da CBS sobre a locação.

A regra: pessoa física, em geral, não é contribuinte

O IBS e a CBS miram atividades econômicas. Quem aluga um ou dois imóveis continua fora do regime. Mas o art. 251, § 1º, da LC 214/2025 traz exceções.

Quando a pessoa física passa a ser contribuinte na locação

Quando, no ano anterior, as duas condições acontecem juntas:

1. a receita total com locação, cessão onerosa e arrendamento passa de R$ 240.000; e
2. as operações envolvem mais de 3 imóveis distintos.

Se a receita do ano corrente passar o limite em mais de 20% (ou seja, acima de R$ 288 mil), a pessoa física vira contribuinte no próprio ano.

Exemplos simples, com base na nota técnica da CNM sobre a lei: - R$ 300 mil com 3 imóveis: não é contribuinte (não passou de 3 imóveis). - R$ 200 mil com 5 imóveis: não é contribuinte (não passou do limite de receita). - R$ 400 mil com 4 imóveis: é contribuinte.

Os valores do art. 251 são atualizados pelo IPCA. Além disso, se no próprio ano a receita de aluguel passar de 20% acima do limite (R$ 288 mil em valores nominais), a pessoa física pode passar a ser contribuinte já no ano em curso.

Quanto se paga, se for contribuinte

• Redução de 70% das alíquotas de IBS e CBS na locação (art. 261).
• Redutor social de R$ 600 por mês por imóvel na locação residencial (art. 260, redação da LC 227/2026), atualizado pelo IPCA, até o limite da base.
• Locação residencial por até 90 dias, acima dos limites, pode ser tratada como hotelaria.
• Para contratos antigos, o art. 487 da LC 214/2025 traz um regime de transição opcional: IBS e CBS de 3,65% sobre a receita bruta recebida, sem créditos. Vale para contratos por prazo determinado firmados até 16/01/2025. Na locação não residencial, o contrato precisava estar registrado em cartório ou informado ao Fisco até 31/12/2025, e o regime vale pelo prazo original. Na residencial, vale até o fim do contrato ou até 31/12/2028, o que vier primeiro.

Por que isso importa para a decisão sobre holding

A holding que aluga imóveis é contribuinte do IBS e da CBS. A pessoa física abaixo dos limites não é. Isso muda a conta da holding: em algumas famílias, manter parte dos imóveis na pessoa física pode ser mais eficiente para o IBS/CBS, mesmo que o IR seja maior. Em outras, a holding continua compensando. É uma conta caso a caso.

Exemplo concreto

Um empresário aposentado tem 4 salas comerciais e 2 apartamentos alugados, com receita de R$ 360 mil por ano. Ele passa os dois testes (mais de R$ 240 mil e mais de 3 imóveis), então será contribuinte. Sobre os aluguéis, aplica-se a redução de 70%, e nos dois apartamentos residenciais ainda há o redutor social de R$ 600 por mês por imóvel. Ele pode também comparar com o regime de transição para os contratos antigos e com a estruturação via holding.

Passo a passo para o locador pessoa física

1. Some a receita de aluguel do último ano, imóvel por imóvel.
2. Conte os imóveis distintos alugados. Os dois critérios do art. 251 são cumulativos: receita acima de R$ 240 mil e mais de três imóveis.
3. Projete o ano em curso, porque passar de R$ 288 mil pode antecipar o enquadramento.
4. Separe contratos antigos e novos. Contratos firmados até 16/01/2025 podem caber no regime de transição do art. 487.
5. Se for contribuinte, providencie o cadastro, emita os documentos exigidos e calcule IBS e CBS com a redução de 70% e o redutor social de R$ 600 por imóvel residencial por mês.
6. Compare com a holding, considerando também o IR e a tributação de dividendos.

Erros comuns

• Achar que todo locador pessoa física passa a pagar IBS e CBS.
• Esquecer o IPCA ao comparar a receita com o limite.
• Assinar contratos novos sem cláusula sobre os novos tributos.

Perguntas frequentes

Quem aluga um imóvel vai pagar IBS e CBS? Em regra, não. A pessoa física só é contribuinte se passar de R$ 240 mil de receita e de 3 imóveis no ano anterior.

Qual é a redução para aluguel? A LC 214/2025 prevê redução de 70% das alíquotas na locação.

O que é o redutor social do aluguel? É um abatimento de R$ 600 por mês por imóvel residencial na base de cálculo, atualizado pelo IPCA.

Inquilino empresa ganha alguma coisa? Se o locador for contribuinte, o inquilino no regime regular pode tomar crédito do IBS e da CBS, o que muda a negociação do aluguel.